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Title insurance protects property owners

Seguro de título protege a propietarios y prestamistas

Por: José L. Carmona
Buisness Watch, Caribbean Business

El seguro de título de propiedad es una forma de cobertura de indemnización que asegura contra pérdida económica como resultado de defectos en el título de propiedad inmueble, invalidez o imposibilidad de ejecutar el gravamen hipotecario.

El seguro protege los intereses económicos de un dueño o prestamista de propiedad inmueble contra pérdida debido a títulos inválidos, gravámenes u otros.

Con una póliza endosada apropiadamente, los inversionistas pueden asegurarse contra daños creados, sufridos, acordados o no conocidos, pero que eran conocidos por otros socios.

El seguro de título protegerá al dueño de la propiedad ante una demanda atacando la titularidad o reembolsará al asegurado por la pérdida monetaria real que incurra, hasta la cantidad que dispone la póliza de seguro.

También, asegura contra el fraude, falsificación, suplantación de identidad, herederos desconocidos, errores en registros públicos y otros problemas. El seguro de título ofrece protección contra numerosos asuntos inesperados.

“Todos los contratos de seguros, incluyendo el seguro de título, tienen una cláusula general de exclusión. Si usted tenía conocimiento previo de un defecto y no lo divulgó, ese contrato de seguro no le cubrirá” le explicó Raúl Francisco de la Torre, vicepresidente de Popular Insurance, a Caribbean Business. “Una póliza de seguro de propiedad con endoso elimina esa exclusión, dando cubierta así contra dichos tipos de daños”.

Existen dos tipos principales de pólizas de seguros de título – para el prestamista y para el propietario. Así como los prestamistas requieren un seguro contra incendios y otros tipos de cobertura de seguro para proteger su inversión, casi todos los prestamistas institucionales también requieren un seguro de título (una póliza de préstamo) para proteger su interés sobre los préstamos cuya colateral es una propiedad inmueble.

Algunos acreedores hipotecarios, especialmente los prestamistas no institucionales, quizás no requieran seguro de título. Las personas que compran propiedades mediante dinero en efectivo o mediante un prestamista hipotecario con frecuencia también quieren el seguro de título (una póliza de propietario).

Una póliza de préstamo no provee cobertura o beneficio al comprador/propietario, por lo que la decisión de adquirir una póliza de propietario es independiente de la decisión del prestamista de requerir una póliza de préstamo.

“El seguro de título posibilita al abogado de propiedad inmueble a ofrecer al cliente una protección sustancialmente mayor a lo que se puede lograr solo con una opinión legal”, señaló De la Torre.

Entre los numerosos riesgos cubiertos por el seguro de título (que no estarían cubiertos por el seguro contra negligencia profesional del abogado) se encuentran: errores en la interpretación de testamentos u otros documentos legales; suplantación de identidad del propietario, escrituras falsificadas, relevos de hipoteca, etc.; instrumentos ejecutados bajo poderes legales fabricados o expirados; escrituras presentadas luego de la muerte del vendedor o comprador; herederos desconocidos o no localizados; testamentos no autenticados; escrituras o hipotecas por personas con incapacidad mental o por menores de edad (o personas supuestamente solteras pero casadas en realidad); nacimiento o adopción de niños luego de la fecha del testamento; errores en los registros públicos; registros falsificados; confusión debido a similitud de nombres; y transferencia de título mediante venta por ejecución en la cual los requisitos de ejecución no se han cumplido estrictamente.

“Los abogados hipotecarios protegen adecuadamente el interés del cliente – y el suyo – cuando los asesoran sobre la disponibilidad y protección del seguro de título”, agregó De la Torre.

Los aseguradores de título realizan una búsqueda de título en los registros públicos antes de acordar asegurar al comprador o hipotecario de terreno. Específicamente, luego de que se ejecuta un contrato de venta de propiedad inmueble y se abre una cuenta en plica, un profesional de título revisará los registros públicos para buscar cualquier problema con el título de la propiedad.

Esta búsqueda típicamente comprende una revisión de varios años de los registros del terreno. La búsqueda de título también incluye una solicitud al CRIM (Centro de Recaudación de Ingresos Municipales) sobre la certificación de deuda y el valor de tasación.

Por ejemplo, un propietario anterior podría no haber pagado impuestos de propiedad al CRIM, por lo que existe un gravamen de contribuciones.

“Algo que hacemos en Popular Insurance, en particular con propiedades comerciales, es verificar la propiedad en el catastro, o mapa de ubicación de propiedades, y su número de catastro para asegurar que no haya problemas o errores. También cotejamos los planos del terreno para verificar los límites de la propiedad y el derecho de acceso de los servicios públicos, si los hubiera”, indicó De la Torre.

Cada propiedad comercial es única y puede presentar su propio grupo de retos al cierre. Como agente general y representante autorizado, De la Torre dijo que Popular Insurance se distingue por su conocimiento en la industria de seguro de título.

“Popular Insurance comprende lo que los abogados y otros profesionales de bienes raíces necesitan para proteger a sus clientes comerciales y trabajamos muy de cerca con ellos para proteger adecuadamente sus intereses”, expresó De la Torre. “Popular Insurance cuenta con el equipo más cualificado en la industria”.

Como gerente senior, De la Torre tiene más de 25 años de experiencia en el negocio de títulos, y su equipo de 14 profesionales incluye dos abogados experimentados, uno de los cuales fue registrador en el Registro de la Propiedad.

El otro abogado trabajó en el Departamento de la Vivienda de Puerto Rico, resolviendo los problemas legales relacionados con las inscripciones de la propiedad en la agencia, dijo De la Torre.

“El servicio y la disponibilidad hacen la diferencia. Popular Insurance cuenta con el mejor sistema de manejo de pólizas de seguro de título en el mercado. Es exclusivo de Popular y combina las cotizaciones con la emisión de pólizas, acelerando así la transacción”, agregó el vicepresidente de Popular Insurance.

Banco Popular de Puerto Rico y/o sus subsidiarias y afiliadas no se dedican a la prestación de asesoría legal, ni, de contabilidad y tampoco contributiva. Si se requiere asesoría legal, de contabilidad o contributiva, debe buscar los servicios de un profesional competente.